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¿Es obligatorio que sea por escrito?
No. La Ley N° 18.101 no exige que el contrato conste por escrito — un contrato verbal es legalmente válido en Chile. Pero hacerlo por escrito, y firmarlo ante notario, tiene una consecuencia práctica importante que conviene entender bien.
La Ley 21.461 ("Devuélveme mi Casa"): qué exige realmente
Esta ley, vigente desde el 30 de junio de 2022, modificó la Ley 18.101 para acelerar el proceso judicial de desalojo cuando el arrendatario no paga. Lo que establece es: "en los contratos de arrendamiento regidos por esta ley que consten por escrito, las firmas de los contratantes serán autorizadas por un notario público".
La obligación notarial es condicional, no absoluta: si decides hacer el contrato por escrito (recomendable aunque no obligatorio), entonces sí es un requisito que las firmas sean autorizadas ante notario — y esto es lo que te habilita, si el arrendatario no paga, a usar el procedimiento monitorio de cobro y desalojo, mucho más rápido que el juicio ordinario (semanas en vez de años).
Si el contrato no consta por escrito o no está autorizado ante notario, no pierdes el derecho a demandar — pero debes usar el procedimiento judicial ordinario, considerablemente más lento. Además, en ausencia de contrato escrito, la ley presume que la renta es el monto que aparece en los comprobantes de pago de al menos 3 meses consecutivos, o en su defecto el monto que declare el propio arrendatario — lo cual deja al arrendador en clara desventaja probatoria.
Lo que el notario verifica antes de autorizar las firmas: que el arrendador efectivamente tenga derecho a ceder el uso del inmueble, para lo cual normalmente solicita el certificado de dominio vigente (con antigüedad no superior a 30 días).
Elementos que debe incluir un contrato bien redactado
- Identificación completa de las partes (nombre, RUT, domicilio) — y del codeudor solidario/aval, si existe
- Descripción del inmueble arrendado
- Monto de la renta, moneda (pesos o UF) y mecanismo de reajuste
- Plazo del contrato y condiciones de renovación
- Monto de la garantía, qué cubre, y plazo de devolución
- Inventario del estado del inmueble y sus artefactos al momento de la entrega
Sobre los reajustes: no hay tope legal a los aumentos
A diferencia de otros países de la región, en Chile no existe un límite legal para los aumentos de arriendo — el monto se rige por la libre voluntad de las partes. Lo que sí es vinculante es lo que se haya pactado en el contrato: si acordaron reajuste según IPC cada 6 meses, o si la renta está en UF (que se reajusta automáticamente con la inflación), esas cláusulas obligan a ambas partes tal como fueron escritas.
Sobre la garantía
La ley no fija un monto máximo. La práctica de mercado es 1 mes de renta para arriendos habitacionales estándar, y hasta 2 meses para propiedades amobladas o de mayor valor. La garantía debe devolverse dentro de un plazo razonable tras el término del contrato, con justificación documentada (boletas, facturas) de cualquier descuento por daños o deudas pendientes — no puede usarse como pago del último mes de arriendo salvo que ambas partes lo acuerden expresamente.
Obligación tributaria del arrendador
Según el SII, quienes reciben ingresos por arriendo de bienes raíces deben incorporar ese monto en su declaración de renta anual. Excepción relevante: no existe obligación de declarar los arriendos si los ingresos provienen de hasta dos bienes raíces habitacionales acogidos al régimen DFL2.